Án lệ số 36/2020/AL nêu rõ cơ quan xét xử xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật trong tình huống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích, trình tự hay thủ tục.

Bị thu hồi giấy CNQSDĐ sau khi thế chấp ngân hàng

Theo nội dung án lệ, một ngân hàng ký hợp đồng tín dụng với vợ chồng ông N.V.C., cho vay 900 triệu đồng với lãi suất trong hạn 12%/năm, lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn; thời hạn vay 12 tháng. Vợ chồng ông C. thế chấp giấy CNQSDĐ mảnh đất rộng gần 4.000 m2. Sau khi vay tiền, vợ chồng ông C. không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên ngân hàng yêu cầu người vay trả số nợ gần 1,5 tỉ đồng (gốc và lãi). Trong quá trình đó, chính quyền địa phương thu hồi giấy GNQSDĐ trong hợp đồng thế chấp, xác định vợ chồng ông C. chỉ có quyền sử dụng 2.400/gần 4.000 m2 đất.

Nhận thấy phần diện tích đất sau khi điều chỉnh đủ giá trị bảo đảm khoản vay (dù đất chưa có giấy tờ), ngân hàng khởi kiện đề nghị tòa án buộc cơ quan thi hành án dân sự ưu tiên phát mãi 2.400 m2 đất giải quyết khoản tiền phía bị đơn đang nợ. Ông C. cũng đồng ý với yêu cầu này và cho biết vợ chồng ông có khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định thu hồi giấy CNQSDĐ. Tuy nhiên, tòa án hai cấp đều không chấp nhận.

Hợp đồng thế chấp có còn hiệu lực khi giấy tờ đất bị thu hồi? - Ảnh 1.

Do tài sản đảm bảo không còn, bị đơn đề nghị tòa án xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”. Bản án sơ thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp mảnh đất gần 4.000 m2 vô hiệu, buộc ông C. trả cho ngân hàng gần 1,5 tỉ đồng. Trong khi trước đó, cơ quan thi hành án đã tổ chức bán đấu giá phần diện tích đất bị thu hồi theo bản án dân sự đã có hiệu lực. Người trúng đấu giá nhận giấy CNQSDĐ do cơ quan quản lý tại địa phương cấp. Ngân hàng kháng cáo nhưng không thành công nên đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao kết luận giao dịch bảo đảm, hợp đồng thế chấp trong vụ án đúng luật định. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy CNQSDĐ không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất được công nhận (2.400 m2). Mặt khác, vợ chồng ông C. thế chấp tài sản trước khi cơ quan quản lý thu hồi giấy CNQSDĐ. Vì vậy, Tòa án 2 cấp khẳng định hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và vợ chồng ông C. vô hiệu do đối tượng hợp đồng (giấy CNQSDĐ) không còn là không đúng. Chưa kể, tòa sơ thẩm phải đưa cơ quan thi hành án, UBND quản lý mảnh đất, người trúng đấu giá… vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mới giải quyết toàn diện và triệt để vụ án. Hội đồng thẩm phán hủy toàn bộ bản án phúc thẩm và nội dung tuyên bố hợp đồng thế chấp giữa nguyên đơn với bị đơn vô hiệu trong bản án sơ thẩm đối với vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.

Án lệ nêu ra tình huống hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật. Sau đó, cơ quan nhà nước thu hồi, hủy bỏ giấy CNQSDĐ do sai sót về diện tích, trình tự, thủ tục thì việc thu hồi, hủy bỏ giấy GCNQSDĐ không làm mất đi quyền sử dụng phần đất hợp pháp của người sử dụng đất (như 2.400 m2 đất trong vụ án trên). Trường hợp này, cơ quan xét xử phải xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Tòa án các cấp chính thức áp dụng Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi giấy CNQSDĐ bị thu hồi, hủy bỏ từ ngày 15-4-2020.